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严控之下重仓深圳房企谋出路：走向全国或觅第二赛道

重仓深圳的房企，这两年的心路历程是一首“冰与火之歌”。一方面，深圳房价的上涨令其赚得盆满钵满；另一方面，严厉的调控政策之下，如果仅局限在深圳做开发业务，市场份额或将缩小，进而被挤出。
市场正在倒逼这类房企走向变革。在8月的业绩会上，包括佳兆业、深圳控股等重仓深圳的房企在内，虽然都公开喊话对深圳市场依然看好，但行动上都调整了适应这个市场的姿势。
佳兆业开始走向全国，并启动多元化布局；深圳控股在去年撤离三四线开始聚焦深圳之后，近期也开始在一些强二线城市揽下一些土地。“虽然一个项目毛利率可能为50%多，但没有规模，再高的毛利都难以为继。”一位房企策略研究人士向《每日经济新闻》记者表示。
公寓业务冰火两重天
重仓深圳的房企通常在利润方面都表现亮眼。以龙光地产为例，其上半年累计实现合约销售额约354.7亿元；其中在深圳区域的总销售额为188.8亿元，占比53.2%。
深圳项目的结算，也为龙光地产带来了可观的利润额。其今年上半年的毛利润超过56亿元，毛利率水平达37%，较2017年度增加了2.6个百分点。可供对比的是，克尔瑞数据显示，今年上半年，170家上市房企的加权平均毛利率和毛利率中位数分别30.7%和32.3%；龙光地产的毛利率水平表现优于行业的平均水平。
克尔瑞数据显示，一个主打公寓的单盘上半年成交金额120亿元，已经贡献了龙光地产深圳区域的大半销售额。
通过商务公寓的销售助推销售额高速增长，这是近两年来多数在深圳布局的房企的选择，其中就有深圳控股。

今年初，深圳控股提出了2018年全年150亿元的合同销售目标，其中以写字楼、公寓为主，住宅销售占比仅20%。
然而调控如影随形。此前深圳对于商务公寓的调控被认为是“比较宽松”，但在7月31日调控升级之后，商务公寓遭受了严厉调控。针对商务公寓的调控，包括各类用地上建设的商务公寓一律只租不售且不得改变用途；个人和法人购买商务公寓5年禁售等。
这意味着，未来，如果房企重仓深圳，又寄望通过以主打公寓的方式带动销售额增长，几乎不可能。深圳控股的管理层也坦言，商务公寓一律不能出售只能自持，对公司的业务造成了一定影响，但未来三年影响幅度不大。“公司的公寓项目目前已取得政府规划许可，政策对这方面的限制，反而是公司的机会。”
中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁向《每日经济新闻》记者分析称，政策对商务公寓进行了管控，很多开发商手里囤积了一批商务公寓还没卖，显然对推盘影响较大。
从聚焦深圳到走向全国
事实上，在调控的作用下，上半年多数深耕深圳的房企的销售额表现不理想。深圳控股今年上半年的合同销售金额只有43.1亿元，同比下滑52%；佳兆业上半年完成销售额253.2亿元，同比上升12.7%，但离全年700亿元销售目标尚有距离。
在业绩会上，佳兆业管理层指出，下半年集团预计推出17个全新项目，可售资源约830亿元，其中在深圳的四大旧改项目将陆续进入供货期，总货值约440亿元，因而完成全年的销售目标问题不大。
一年前，佳兆业主席兼董事郭英成曾指出：“三四线城市并不是我们的强项。我们花了4年时间逐步调整，才回到一二线城市。我们坚持自己的能力和优势，也会继续发展一二线城市。”
但从今年上半年佳兆业的布局来看，还是多少涉足了三四线城市。今年上半年，佳兆业通过招拍挂及收并购等方式，共购入14幅土地或相关权益，其中广东阳江、江苏徐州及张家港、浙江宁波、河北固安及霸州、湖南衡阳、四川彭州都为首次进入。
龙光地产从今年开始也不仅仅聚焦于深圳了。今年上半年，龙光地产通过公开招拍挂方式在珠海、佛山、惠州、汕头、南宁等城市新增项目24个，新增土地总建筑面积约645万平方米；在长三角区域获得了三幅地块，计划在该区域的销售规模占比不超过公司总体销售额的10%。
而曾经喊话“聚焦深圳”的深圳控股，也重新布局一些重点区域的热点城市。其管理层表示，在深圳拿地的难度越来越大，未来将不仅仅局限于深圳，会调整为聚焦粤港澳大湾区及大湾区的三四线城市，布局点开始向重点二线城市进发。
9月13日，深业鹏基（集团）有限公司（深圳控股全资子公司）以底价12.05亿元竞得长沙市岳麓区洋湖片区一地块，楼面价6500元/平方米，住宅限价1.15万元/平方米，正式吹响向重点二线城市进军的号角。

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