编者按：8月1-4日，博鳌房地产论坛将连续第十八次在海南举办。十八年来，几乎所有房地产英雄人物及标杆企业，都参与了这个全行业年度盛会。
我们寻找中国地产商业领袖们的独特故事与视野，寻找引领中国地产创新与发展的力量。当他们的故事放置于中国房地产的宏大背景时，我们也就拥有了一种不一样的解读中国房地产的路径与模式。
观点地产网 那是一个国内资本出海的高潮期，是一个人民币贬值压力大的时期，也是一个值得将视野放宽至全球的时期。
2011年，蓬钢从美林辞职，开始创业，随后将目光瞄准海外市场。
如果用船来比喻，信泰资本的5年一定是一段奇妙的旅程，它有深谋远虑的掌舵人和骁勇善战的水手。
一个成功的投资者离不开对房地产市场基本趋势的准确判断。如蓬钢所言，信泰资本是利用自己的优势，在合适的时间点找到了适合自己发展的空间。
海外资本掘金
离开供职多年的美林，在经历过创业初期的摸索后，2013年，蓬钢联合信达与美林老搭档刘二飞一起组建了帮助中国资本投资海外地产市场的信泰资本。
按照蓬钢的说法，需求和优势是信泰资本当初定位于全球投资的两大因素。
虽然擅长于海外投资，但房地产作为一个局域化的区域化行业，具体到海外项目而言，信泰资本也面临着当地知识和运作能力等挑战。
观点地产新媒体了解到，到目前为止，信泰资本在海外进行资产包或者项目的收购上面，都是跟当地的同行进行合作。
对此，蓬钢坦言，作为一个跨洋的投资者，不可能一天就变成了当地市场的专家，所以通过采取一定的交易结构，和当地的投资人或者开发企业合作成为了一种有效的途径，有助于了解知识和当地的情况，同时发展自己的团队能力。
“当然最终的目标肯定是自己来做项目，现在纽约、洛杉矶、伦敦、上海都有我们的团队，这些团队都是我们后来渐渐发展起来的，他们的能力也在逐渐变强。”
聊到近期国内融资收紧、外债受到限制的大环境，蓬钢也颇为放松。
“大环境趋严对我们会有一定的影响，但由于信泰资本是一个投资机构，既是资金接收方，也是资金的输出方，所以需要用钱的人越多，我们的机会也更多。”
作为一个嫁接在中国市场和国际市场之间的平台，信泰资本可以通过国外募集资金，这在国内融资趋紧的关口是一个极大的优势。
企业运作离不开“买卖”二字。买什么？什么时候买？什么时候卖？以什么价格卖？对于这些，蓬钢都有自己的逻辑和思维，不慌不忙，淡然处之。
得益于团队丰富的投行经验和广阔的国际人脉，信泰资本在熟悉的领域总是会得心应手些。
吸引人的养老
在与观点地产新媒体的交流中，蓬钢不止一次主动谈起近年来看好的“养老市场”。
中国社科院老年研究所预计，目前中国养老市场商机约1000亿元，而到2030年有望增至万亿规模。庞大的人口数量必然衍生出庞大需求，这就是信泰资本和国内一些地产商都开始关注并探索养老地产的原因。
“别的都太贵了，养老是一个比较值得进入的行业。”如蓬钢所言，人口老龄化，养老领域较好的基本面，再加上较少的机构投资者，都使得国外的养老物业有着较高的回报率。
据观点地产新媒体了解，信泰资本在2016年11月2日联合合众人寿签订约总价近10亿美元的收购合同，涉及美国11个州的39个优质养老社区物业。2018年，在英国亦收购了一个将近70个物业的养老资产包。
与国外不同，受传统文化和消费能力的影响，中国占比95%以上依旧是居家养老的模式。养老院对他们来说，更像是老人孤儿院，似乎并不是一个太愉快的选择。
“我觉得随着整个养老行业的变化，整个人口结构的变化，也会逐渐转变。”蓬钢觉得，虽然现在中国的人口老龄化还没有到迫在眉睫的时候，养老还未进入稳定期，但中国的养老市场依旧有着非常好的前景，十来年后可能会是全世界最大的养老市场，基本上不用说可能，应该是肯定。
如此笃定的结论来自于对社会和市场的详细评估。80年代开始的独生政策会带来沉重的养老负担，因此养老问题的社会化是一个必然的趋势。其次，随着养老模式和社会结构的变化，人们对于养老院的观念也会逐渐转变。
“说不定过几年，大家会认为子女对老人能做的最孝敬的事就是把他们送到一个好的养老院里。老人也会觉得与其在家里面生活，还得自己照顾自己，不如去一个好的养老院过过集体的养老生活。”蓬钢笑着解释。
此外，随着时间的推移，不同年代的消费能力也是蓬钢看好中国养老市场的重要原因之一。“50年代末期，60年代和70年代出生的人，现在手里都握着大量的房地产，他们是目前市场上主要的住宅收获者。那个时候，他们或许会通过出售手里的房产来养老，那会是中国养老市场最繁荣的时候。”
尽管现在已经有不少企业开始探索养老这片新的“蓝海”，但由于前期投入大，回报周期长，盈利模式也尚不清晰。
在他看来，如果要想现在就开始获得盈利还是可以考虑从中低端的养老业态做起，探索一些提供社区养老的服务模式。
“一个老人70岁，不一定会想搬离住了几十年的社区，去一些所谓气候宜人、山清水秀的郊区，可能会更想延续自己一直以来的社交圈，并且离医院这些必要的配套也近一些。”这也是在国外一些成熟的社区里的养老院往往更受到老人们欢迎的原因。
以下为观点地产新媒体对信泰资本CEO蓬钢先生的采访实录：
观点地产新媒体：您觉得现在国外的房地产投资环境怎么样？
蓬钢：现在比起三年以前是贵了不少，我们从2013年开始做国际投资，那是国外市场由低谷回转的一个阶段，过去这几年上升已经比较充分了，所以我觉得越来越难找到比较能赚钱的机会了。
观点地产新媒体：公司在去年是在美国完成了一个养老资产包的收购？
蓬钢：对，美国我们买了一个资产包，有将近40个养老院。今年我们在英国也买了一个养老资产包，有将近70个养老院。
刚才问我海外市场目前的环境怎么样？养老还是一个比较适合介入的行业，别的都太贵了，所以这方面的确是我们从2017年以来比较看好的，也是比较集中精力要收购的一种物业类型。
因为人口老龄化，养老领域在国外的基本面很好；其次这个领域总的来讲，机构投资者进入的比较少，所以回报比较高，租金回报比较高；而且因为股票和整个市场周期的问题，杠杆率有点偏高，股票价格都跌了不少，所以会有一些大的资产包出售，是收购的一个好时候。
观点地产新媒体：现在一些地产商也在探索养老行业，您觉得中国养老市场会呈现一个什么样的状态？
蓬钢：我们觉得中国养老市场前景非常好，中国应该再有十来年以后可能变成全世界最大的养老市场，基本上不用说可能，应该是肯定，因为人口数量摆在这儿。
而且中国因为计划生育，80后90后出生的很多都是独生子女，他们的养老负担很重的，所以这个养老问题的社会化是一个必然的趋势。但是在目前为止，很多养老的尝试并不是说马上就很成功，因为有一些文化观点和消费能力上的差异。
第一，老人现在还不是特别愿意住在养老院里，好像孩子不管了，才会跑到养老院，所以养老院对于目前的中国社会来讲，像是老人孤儿院，对他们来讲是一个没有选择的一个选择。
我觉得随着整个养老行业的变化，整个人口结构的变化，这些观念会也会逐渐转变。实际上可能再有十年，我们会觉得子女对老人能做的最孝敬的事就是把他们送到一个好的养老院里。在国外实际也是这样一种观点，能够把老人送到养老院的都是比较有经济条件的子女才能做到。
其次就是经济负担的问题，目前的这些老人都是40年代或者50年代初出生的人，那个年代的人他们这一辈子都是这么节俭过来的，贵一点的养老院他们都不愿意去，但消费能力和消费观念也会随着时间的推移逐渐发生变化。
50年代末期，60年代和70年代出生的人，现在手里都握着大量的房地产，他们是目前市场上主要的住宅收获者，那个时候他们是不是通过出售手里的房地产来养老，他的经济来源也会多一些。所以我倒是觉得那个时候是中国养老市场最繁荣的时候。
观点地产新媒体：但是中国养老行业前期的投入还是比较高，回报的周期也比较长，盈利模式也还不清晰对吧？
蓬钢：现在还不是特别盈利，因为养老还没有进入稳定期，一个是人口老龄化这个问题还没有到迫在眉睫的时候。
观点地产新媒体：做好养老地产的投资和运营方面，有哪些地方可以突破？
蓬钢：第一，不要只做高端。要想现在就开始有一定盈利，还是要从刚需型的中低端养老业态来开始，我们在国内也在寻求这样的目标来收购。
高端的，据我们了解普遍比较困难，投资量很大，回收速度也的确是很慢。但是中低端的还可以，而且有扩大的空间，所以这块是我们投资的重点。
根据我们在国外的经验，很多成功的养老院未必是在比较边远的郊区，那种土地便宜、所谓的山清水秀、气候宜人的地方，而是在现成的比较成熟的居住社区里面的小型养老院。
一个老人到70岁了，未必想做一个很大的迁移，搬离生活了二三十年的社区去偏远的地方，更倾向于把自己的房子卖掉后搬进一个离原来的家并不远的一个养老院里。这样不仅延续了自己原来生活的社交圈，也跟医院比较近，所以这也是一个比较成熟的模式。
所以，在我们城市里的一些离社区不远的地方，探索一些服务设施可能会是比较有效的模式。
观点地产新媒体：公司目前在国内有没有项目落地？
蓬钢：目前没有，但是应该很快就有了。我们的目标还是想打造一个比较国际化的、有管理能力、有一定的物业又有开发能力的养老平台。我们觉得十几年以后，可能全世界最大的养老机构都应该是中国的。
观点地产新媒体：公司在海外进行一些资产包或者项目的收购上面，会采取跟当地的一些开发开发商有合作，是基于什么来考虑的？会不会考虑自己投？
蓬钢：因为房地产是很区域化的行业，当地的知识和运作能力都很重要。
作为一个跨洋的投资者，不可能一天就变成当地市场的专家，所以我们还是会依赖于和当地的投资人或者开发企业来合作，采取一定的交易结构，通过他们来了解当地的知识和情况。
到目前为止，我们做的投资都是跟当地同行合作的，同时也发展了我们自己团队的能力，现在在纽约、洛杉矶、伦敦、上海都有团队。
最终目标肯定是自己来做，当地团队在成长后完全有可能自己操作。
观点地产新媒体：金融监管方面趋严的这个大环境下，融资也在收紧，会不会对公司有影响？
蓬钢：大环境的趋严上对我们也有影响，但我觉得还是挺健康的。国内现在流动性缩紧，其实也是在去杠杆，去杠杆是今年从经济改革上要推行的一个措施。
今年四五月份以来国家对于整个行业的监管，放贷政策等都发生了很大变化，对房地产企业来讲现在就是非常难搞钱。但因为我们是投资机构，现在需要钱的人越多，对我们来讲机会也更多。
当然我们也有资金来源的问题，因为我们的钱也越来越难找，但有一点好处就是我们可以找一些国外的钱，因为我们公司的一个特点，就是嫁接在中国市场和国际市场之间的。
所以我们目前也在努力找一些国外的钱来解决国内的流动性紧缺问题，流动性紧缺会造成很多不良资产的攀升，我们也在跟信达合作，所以不良资产这些方面也是能够找到很多的机会。对我们来讲，是挑战也是机遇。
我们并不是单纯的资金接收方，我们也是资金输出方，所以缺钱的人越多，我们投资的回报可能会更高一点。
观点地产新媒体：您对于房地产投资这一块，有没有一些比较好的建议？
蓬钢：我觉得房地产一定要有前瞻性，对未来有一定的判断，要有嗅觉，房地产是一个流动性很差的一种投资，周期也比较长。
但也不要有太大的压力，不能用短期的资金去做房地产，非常的危险，因为房子在你最缺钱的时候有可能卖不出去，越着急卖得越低。
不要借太多的钱来搞房地产，因为债务压力也是导致很多人不得不在房地产投资上赔钱的一个原因。
观点地产新媒体：您之前是在美林任职，为什么后来想自己创业？又为何决定投资海外市场？
蓬钢：对，我公司很多都是美林地产的。我在美林工作了十年，正好赶上中国房地产行业大发展的黄金十年，我们参与了很多大型项目，参与了很多地产公司的发展历程。
后来因为经济危机，美林变成了美国银行，整个文化、经营理念和商务计划都不一样了，整个战略方针有很大的调整，不是特别适应那种环境了。
投资海外是因为海外是我们的优势，办企业总要考虑到利用自己的优势，尽量减少竞争，得找到一个自己的生存空间。
我们开始创业的时候，是国内资本出海的一个高潮期，国内整个投资回报率在下降，人民币贬值压力很大。中国金融机构开始意识到全球资产配置的重要性，但他们没有这方面的经验，不知道怎么跟外面沟通，不知道规则是什么，我们这个团队就可以帮助他们做一些国际上的资产配置。
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