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楼市“屡调屡涨”怪圈有望彻底打破

近一年来，“房子是用来住的、不是用来炒的”的楼市调控目标取得了明显效果，中国房地产市场内在运行规律正发生转折性、根本性的变化，延续多年的越调越涨怪圈有望被彻底打破。

党的十九大报告指出，“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。”这离去年中央经济工作会议提出“房子是用来住的、不是用来炒的”的房地产市场发展理念，已近一年。

近日，记者通过房地产业内人士调研采访了解到，一年来，中央确定的“促进房地产市场平稳健康发展”的调控目标，已经取得了明显效果，房地产市场内在运行规律正在发生转折性、根本性的变化。

突出表现就是，房价涨幅得到明显抑制，去库存成效显著，投机炒房空间被大幅压缩，自住型需求稳步释放。尤其是随着金融、土地、财税、投资、立法等多种手段推进，延续多年的调控屡屡引发房价暴涨的怪圈有望被彻底打破。

严打炒房 “辣招”频出拿捏精准

今年以来，楼市调控政策严厉度与密集度超过了以往任何一年。中原地产近日发布的数据显示，2017年以来，出台相关房地产调控政策措施已经接近180次。一系列“史上最严”的调控措施接连出台，密织调控大网。

今年政府工作报告修改补充了“遏制热点城市房价过快上涨”这一重要内容，楼市调控开始升级。从北上广深等一线城市，到南京、杭州、青岛、厦门等热点二线城市，再到合肥、武汉、郑州、成都、西安等中西部城市，再到环京、环沪、环深等一线城市的都市圈，“调控升级”“政策加码”成为房地产市场的“主旋律”。

9月份，楼市政策再度密集发布，多达45个城市和中央部委发布了有关房地产内容政策52次，数量超过了2016年10月份。

中国指数研究院最新报告分析，相比2016年“9·30”调控主要集中在一线城市和热点二线城市，2017年出台调控政策的城市，则从东部扩展到了中西部，从一二线热点城市扩散到三四线城市。与此同时，这一轮的调控政策也呈现出新的变化，中心城市和周边城市政策同步调控，形成“合力效应”。

截至目前，一线城市全部执行“认房又认贷”政策，且非户籍人口购房门槛均提高至5年。多个城市通过出台离婚一年内申请房贷按二套算等政策，“剑指”通过“假离婚”成为“首次购房者”的钻政策空子行为。南京、厦门、广州、海口等城市提出，新购住房2年或3年内不得再上市等政策，珠海个别地块将“限售”延长到了10年，抑制短期投机需求稳定市场预期。

“今年以来，无论是一二线城市，还是三四线城市，凡是出现脱离居住需求、房价涨势较猛的情况都会引发调控政策出台”，易居研究院研究总监严跃进向记者表示，调控显现出一种不达目的不收兵的气势。

来自国家统计局的统计数据显示，一线城市房价经过调控以后，市场预期比较稳定，投资投机性的需求得到有力遏制。在70个大中城市中，北上广深四个一线城市房价同比涨幅已连续11个月回落；二线城市房价同比涨幅连续9个月回落，三四线城市房价趋于稳定。

“本轮楼市调控拿捏精准，恰到好处。”相关专家告诉记者，虽然多数热点城市房地产市场普遍降温、部分风险得到化解，但全国房地产开发投资、房企土地购置面积等核心指标依然保持平稳增长。数据显示，今年前三季度，中国房地产开发投资80644亿元人民币，同比名义增长8.1%，增速比1～8月份提高0.2个百分点，比上年同期加快2.3个百分点。“这是房地产开发投资增速在连续多月的回落和持平后首次出现反弹。”他说。

租购并举

削弱投资属性改变供求结构

“‘房子是用来住的、不是用来炒的’首次写入党的十九大报告这一历史性的纲领性文件，这是一个重大的民生承诺，为今后房地产调控和改革确定了方位，也为科学看待房地产问题确立了坐标。”

接受记者采访中，中国（海南）改革发展研究院院长迟福林说，“我们不能将优胜劣汰等市场法则，简单套用到房地产行业，无视新进城的大学毕业生和困难群体的基本生存需求。市场作用多一些还是政府作用多一些，必须做出符合新时代发展要求的抉择。”

7月21日，住建部会同国家发改委等九部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，通知明确各地要搭建住房租赁交易平台，选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市，首批开展住房租赁试点。

采访中，相关业内人士表示，如果将2002年到2016年这段时期房地产市场化改革特征归纳为“全面市场化，土地招拍挂，推进金融化，房产投资化”，那么2017年以后的房地产改革应该是“房住不炒，租购并举，多主体供给，多渠道保障”。

在其看来，今后一个时期，我国部分大城市住房可能会形成“5050、442、6070”的政策构架。即50%通过商品住宅解决、50%通过租赁解决的整体格局。在50%的租赁解决中，40%通过政府保障性租赁房解决、40%通过企业市场租赁房解决、20%通过社会租赁房解决。在企业市场租赁房中，户型结构是60平方米及以下的小户型占70%。其余30%为人才租赁房，面积适度放大。

“‘房住不炒’实际开启了一轮新房改”。他分析，房地产将去投资化去金融化。1998年开始推出的按揭和分房货币化和土地招拍挂，这次就到达了一个转折点，未来可能要进入到租赁与销售各占一半的供应结构，而近期金融与资源主要配给租赁体系的建设用，购房领域的金融资源虽不是说完全剥夺，但也要剥夺相当大的一部分。

“大力发展租赁市场，这是调整房地产供求结构的重要举措。”365网实际控制人胡光辉分析，我国的购房需求存在提前释放的特点，许多大学生一毕业就全家凑钱买房，大城市的平均购房年龄大大超前于发达国家，这是造成供需失衡的一个因素。

据其分析，租购并举是房地产长效调控的政策之一。建立租购并举的住房制度,发展住房租赁市场，既可以鼓励租赁消费，稳定租赁关系，赋予租房者更多的权利，更可以形成社会风气，减少非理性购房需求，延缓提前透支的购房需求，避免房地产市场大起大落。

“租购并举也有利于防范金融风险”。江苏省政府参事宋林飞表示，我国房地产业的“金融特点”日渐突出。截至2016年底，全国主要金融机构房地产贷款余额为26.7万亿元，同比增长27%。房地产贷款余额占各项贷款余额的25%，银行贷款已占房地产开发资金的70%。更重要的是，房价过快上涨会吸引资金“抽离”实体经济，进而对产业结构调整和转变发展方式带来不利影响。租售并举能够减少信贷资金过多集中到购房投资领域，减少房地产泡沫生成机制，并且防范房价波动可能造成的金融风险。

长效机制

有望打破“屡调屡涨”怪圈

目前，从中央到地方，致力于实现广大群众住有所居的新一轮政策举措和改革探索正逐步展开，“住有所居”正在不断从梦想走向现实，房价再度暴涨的各种条件逐步受到抑制。新世纪以来，楼市调控“屡调屡涨”的怪圈正在被打破。

记者梳理近期各项房地产改革政策发现，房地产长效机制的建立已经开始有序推进。在金融方面，监管部门严查各类消费贷流入楼市，各地推出了限贷措施、房贷利率、住房公积金的使用以及国家住房银行的探讨；在住房供应方面，已经形成了商品房、保障房、共有产权住房、建立住房租赁市场等；在立法方面，正在加快房地产税立法；在土地制度方面，住房土地供应要实现“三匹配”等。其中，土地各项改革的推进已经逐步构成了未来房地产调控长效机制的主要架构。

党的十九大召开期间，就房地产长效机制，住建部部长王蒙徽接受公开采访表示，住建部将综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段推进房地产长效机制的建立。这意味着，新一轮房改在根本制度上已经做出调整，“多主体供给、多渠道保障”将会逐渐变成现实，商品房、政策性住房和集体土地入市将多路并进。

“按照‘立法先行、充分授权、分步推进’的原则,推进房地产税立法和实施。对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税。”财政部部长肖捷日前表示。对此，中国社会科学院学部委员、中国社会科学院经济研究所所长高培勇表示，地方政府债务形成的根本原因是没有形成自我约束力，要加快房地产税改革，从而削弱地方以地生财的冲动。

采访中，清华大学房地产研究所所长刘洪玉强调，“以往的调控主要针对房价，以短期政策为主，但是稳定房地产市场需要长期制度安排，本轮长效机制的建立重在改变供求关系和预期。”租赁房源大规模入市、削弱房地产金融属性、房地产税的研究制定，这些措施对抑制投机投资需求有直接作用，都是具有全局意义的长效制度安排。

在相关业内人士看来，本轮调控更重视各项调控政策内在衔接。比如去库存已经取得很大成效，一二三四线城市都不会在短期内有大量库存需要消化。楼市降温、地市不冷，也给长效机制的建立提供了时间。尤其随着房地产供给侧改革的加快推进、“商品房+保障房”供应体系的日益完善，以及地方财税体制和收入分配改革走向深入，我国房地产有望逐渐步入“租购并举、理性开发、持续发展”的理性轨道。

（据《瞭望新闻周刊》）

他，成为深圳贷款租房首位客户

广东建设报讯 贷款租房的时代来了。据经济参考报报道，32岁的深圳市民李拓一个下午就完成了几年的心愿——住一套更大、离上班地点更近的房子，他由此成为建设银行首位三年期长租贷款客户。

11月22日，记者在龙华区润达圆庭小区“CCB建融家园”看到，这套四居室的房子带全新装修，面积100多平方米，沙发、柜子、床、书桌等一应俱全，透过客厅的窗户能望见不远处的深圳地铁4号线红山站。

李拓的岳母抱着外孙，笑着对记者说：“我们对房子很满意，位置、装修、家具都很好。”

从事IT行业的李拓来深圳工作近10年，在罗湖区购买了一套50多平方米的小房子，与妻儿、岳父岳母一起居住。房子离李拓的上班地点超过20公里，换乘地铁最快也要一小时。

11月初，李拓得知建行深圳分行发布个人租房贷款产品，单户最高可贷100万元，并推出5000多套长租房源。李拓和家人商量后，联系建行工作人员，在11月18日下午完成了看房、签协议、贷款等流程。

“整个放款过程只用了5分钟。建行给了我三年期的贷款，总共26万元左右，以后我每个月还7000多元。”李拓告诉记者，他准备把罗湖的房子租出去，这样他一年实际支出4万元不到，就能住上满意的大房。长租公寓住起来更加稳定，他感到十分踏实。

“建行与房企联手开发长租公寓，加上金融创新的手段，可以帮助降低租金压力。”建行深圳分行业务经理程治平告诉记者，李拓的3年租约定房租每年上涨5%。

记者查询得知，润达圆庭附近小区同类型的四居室每月租金8000元至10000元。

“长租即长住，长住即安家。”建行深圳分行相关负责人表示，32年前建行在深圳发放了全国首笔个人住房按揭贷款，如今又推出全国首款个人租房贷款产品，就是希望从供给侧入手，通过市场化手段，创新金融产品，将在售、预售房源转为长租房。

记者了解到，润达圆庭作为深圳建行首批推出的长租社区，具备出租条件的200多套房源已经被预订完毕。近期，深圳建行与星河地产签订协议，将该公司一个全新楼盘2687套精装修房产全部由售转租。

龙头房企拿地向二、三线城市倾斜

广东建设报讯 今年9月下旬，国土资源部部署开展住宅用地出让合同执行情况检查。国土资源部相关负责人明确表示，住宅用地不能拿来炒作囤积。

中原地产有关数据显示，今年以来，一线城市住宅土地成交额达3715亿元，溢价率跌至18%，二线城市溢价率为34%，住宅土地成交逐渐出现了持续降温的趋势，多城市住宅土地溢价率明显下滑。

11月26日，易居研究院智库研究中心研究总监严跃进向记者表示，此次对住宅用地进行检查实际上是，从供给端促进房企加快投资，无论是闲置待开发的土地还是半开工状态的土地，都需要进行整改，这样也是为了增加住房供应规模。此次督查应该会对各类住宅用地的出让以及中间的开发流程进行严查。

中信建投证券一位分析师指出，近年来，龙头房企拿地规模持续上升，今年前三季度龙头房企拿地支出占销售金额比重达到77.5%，仅次于中型房企，可见规模房企积极补库存的态度明显。前三季度房企板块存货占总资产比重下降至54.2%，较去年全年进一步下降0.9个百分点，维持2013年以来的下降趋势。在经历了两年市场回暖期之后，房企加速去库存，优质库存告急，大部分房企纷纷面临补库存压力，同时这也是在今年市场调控影响之下，销售增速持续下行，房企反而投资力度得以保持的原因所在，短期内在土地供给侧结构性改革，市场仍以去库存为主基调的情况下，房企库存的总体水平仍将保持低位徘徊。

相关数据显示，龙头房企、中型房企和小型房企存货占总资产比重均维持在50%以上，分别为54.5%、54.8%和59.6%，只有龙头房企还保持上升趋势。而转型房企存货占总资产比例较去年年底下降5.9个百分点至46.6%，其加速退出行业的态势越发明显。

中信建投证券该分析师表示，房企整体补库存的力度在持续上升，前三季度房企拿地金额占销售金额比重达到82.6%，较2016年全年提高11.9个百分点，经过2016年市场回暖的销售去库存之后，大部分房企均面临补库存压力，为了减轻资金压力和分散风险，房企拿地模式越发多元化以应对日益上升的取地成本，同时在战略布局方面，为了应对日渐趋紧的政策调控，房企布局区域也在向二线城市和三线城市下沉。

严跃进表示，从拿地角度看，土地储备是房企业绩的最基础来源，所以实际上积极拿地本身问题不大，是房企业绩成长的必要条件。当然从避免房价反弹的角度看，关键是要防范高杠杆拿地的现象出现，同时对于各类住宅用地，要加大住宅产业化的投资，进而降低开发成本。

（据《证券日报》）

“以房养老”市场规模或超2000亿

广东建设报讯 “以房养老”是近几年市场热议的话题。有关数据显示，同其他国家相比，我国的住房拥有率高达87%，大大高于美国的65.4%、英国的70%、日本的60%，这为“以房养老”的推行提供了基础条件。

近期，中国养老金融50人论坛及社会科学文献出版社共同发布的《养老金融蓝皮书：中国养老金融发展报告（2017）》（以下简称《报告》）指出，无论从“以房养老”产品本身的定位设计还是从国际国内“以房养老”的实践探索来看，“以房养老”仅仅是一个小众产品，其适用对象通常是拥有独立房产的失独老人、空巢老人等具有“以房养老”需求的老年客户。在合格的潜在人群中，“以房养老”业务发展最为成熟的美国也只有3%左右的参与率，英国大约为0.2%的参与率。

尽管“以房养老”业务小众，但其潜在的需求不容小觑，尤其是目前我国面临着严峻的4-2-1家庭结构，房产价值的固化和养老照护需求困境之间存在矛盾，“以房养老”是化解这一矛盾的有效手段之一。

《报告》指出，截至2016年年底，我国60岁以上老年人口已达到2.31亿，城乡老年人口的比重约为44:56，据此可推算出我国目前城镇老年人数量约为1.02亿人，目前我国城镇人均住房面积为33平方米以上，城镇老年人住房拥有率为75.7%，城镇老年人住房拥有面积约为33.66亿平方米，根据统计局最新数据显示，2015年我国住宅商品房均价为6473元/平方米，据此可推算出我国城市老年人自有住房价值接近22万亿元，假设我国将有1%的老年群体有意愿参与“以房养老”中来，市场规模也可达到2200亿元。而随着人口老龄化的进一步加深和传统养老观念的逐步转变，“以房养老”的市场发展空间可能进一步加大。

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